昨今、資産運用がホットな話題になり、不動産投資を考える人も増えています。そのよう中、不動産投資のメリットばかりを語る投資用マンションの詐欺被害も増えています。
事案の紹介
ある時、高校教師であった原告のもとに被告宅建業者の従業員から投資用マンションの購入に関する電話があったことを契機に、Aは自己資金１５０万円しかなかったにも関わらず、Bの従業員から家賃収入や節税効果などのマンション投資のメリットのみの説明を受けて、住宅ローンを受け、２部屋のマンション居室を購入するに至った。
第１審の判決（東京地方裁判所平成３１年４月１７日判決）
被告従業員の原告に対する勧誘において、原告主張の不利益事実の不告知、詐欺的な勧誘、断定的判断の提供に当たる行為があったとまではいえないものの、原告は、高校教師の職にあったにとどまり、これまで不動産の購入や投資を一切経験したことがなく、投資に充てることのできる自己資金も僅か１５０万円程度にすぎなかったから、このような属性を有する原告に対し、多額のローン債務を負担させてまで各２０００万円超のマンション投資を勧誘する被告従業員としては、少なくともマンション投資についても空室リスク、家賃滞納リスク、価格下落リスク、金利上昇リスク等をわかりやすく説明すべき注意義務を負っていたというべきである。
→事業者側の説明が不足していた点を認定
第２審の判決（東京高等裁判所令和元年９月２６日判決）
控訴人（被告）は、法令上要求される重要事項説明書に加えて、不動産売買に必ずしも慣れていない者に対して特別に用意した説明書面である「告知書兼確認書」を被控訴人（原告）に示し、被告従業員において説明の上、原告の署名捺印等を得ているから、被告に説明義務違反はない旨主張する。しかしながら、被告従業員は、原審証人尋問において、原告に「告知書兼確認書」（証拠、略）を示してその内容を説明した旨の証言は全く行っておらず、被告従業員が同説明をしたと認めるに足りる証拠はない。また、仮に、被告従業員が「告知書兼確認書」に沿って説明をしたとしても、前記認定事実のとおり、被告従業員は、上記「告知書兼確認書」による説明に先立つ各売買の勧誘の時点においては、計算例や手書きの書面をそれぞれ示した上、あたかも各種リスクが生じないか無視できるほど小さいかのような不適切な説明を具体的な計算式等に基づいて詳細に行っていたのであって、これにより原告の投資判断を誤らせたことが明らかである。被告が、その後の各売買の契約締結時になって、各種リスクについて一般的・抽象的な解説をしただけの上記「告知書兼確認書」に沿って説明をしたとしても、それだけでは、被控訴人の上記誤解が解けなかったとしても不自然ではなく、契約締結に至る経験を全体的にみれば、上記「告知書兼確認書」は、被告が、説明義務違反を問われないために体裁を整えただけの書面にすぎないというほかない。被告の上記主張には理由がない。
→事業者が購入者から「告知書兼確認書」と題する書面に署名をとっていたが、そうだとしても事業者の説明義務違反の判断に影響を与えない。
まとめ
第１審では、投資用マンションの勧誘に当たっては事業者側に空室リスク、家賃滞納リスク、価格下落リスク、金利上昇リスク等をわかりやすく説明すべき注意義務があると判断されています。また、第２審では、事業者側から重要事項説明書に加えて「告知書兼確認書」を示し、原告の署名押印を得ていることから説明義務違反はないとの主張がされていますが、裁判所はそれでも原告に各種リスクが理解されていなかったために説明として不十分としています。
事業者にはかなり酷な判決ではありますが、投資用マンションが多額の資金を必要とし、投資詐欺から一般消費者を守るためにはここまでの説明義務を事業者に課すことも相当と思えます。
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