「この家賃、高すぎるのでは？」「周辺と比べて安すぎて損しているのでは？」
長年同じ条件で貸し借りしていると、家賃が今の状況に合っていないと感じることがあります。
実は、家賃（借賃）は状況に応じて見直すことが法律で認められているのをご存じでしょうか。
今回は、借地借家法に基づいた家賃増減請求のルールと、実務でのポイントをご紹介します。
家賃は「不相当」になれば見直せる
家賃の増減請求については、「借地借家法第32条第1項」が根拠となります。
この規定では、賃料が社会経済的に不相当となった場合には、契約内容にかかわらず将来に向けて家賃を増減できると定められています。
借地借家法32条1項 抜粋
建物の借賃が、①租税その他の負担の増減、②土地や建物の価格の変動、③近隣相場との比較などにより不相当となったときは、契約の内容にかかわらず、将来に向かって借賃の増減を請求できる。
ただし、「〇年間は賃料を変更しない」といった特約がある場合は、その定めが優先されます。
見直しの判断に使われる４つのポイント
裁判例や実務の運用では、次の４つが判断材料とされています。
① 土地・建物にかかる税金や費用の変動
固定資産税、都市計画税、保険料、管理費、修繕費など、貸主側が負担するコストに大きな増減があった場合には、それを理由に見直しが認められることがあります。
補足：減価償却費の変化も考慮されることがあります。
② 経済状況の変化
物価、平均所得、通貨供給量など、社会全体の経済状況の変動も判断材料です。
たとえば、インフレの影響で物価が上がっている場合、それに伴って家賃を見直す合理性が出てきます。
③ 近隣の家賃相場との比較
「近傍同種の建物」の賃料と比較して、大きな乖離があるときには見直しが可能です。
この際は、建物の築年数、面積、立地、設備、権利金の有無などを考慮し、単純な比較ではなく調整が必要とされています。
裁判では、鑑定人による相場調査が行われることもあります。
④ その他の事情
例えば、当事者の属性（事業者かどうか）、契約時の交渉状況、契約後の使用実態など、公平の観点から個別事情を総合的に判断することもあります（東京地判平成13年3月7日）。
一方で、「一方当事者の内部的・主観的事情」は考慮されないとした裁判例（東京地判平成28年9月27日）もあり、注意が必要です。
契約当初からの「不相当」は対象外？
「もともと家賃が高すぎた」と感じたとしても、それだけでは見直しの理由になりません。
広島地裁平成22年4月22日判決では、「契約時点ですでに不相当だったとしても、それのみでは請求理由にならない」と判断しています。
つまり、契約後に事情が変化したことが必要であり、安易な請求は通りにくいのが現実です。
まとめ
家賃は状況に応じて見直すことが可能ですが、
✔ 正当な理由があること
✔ 契約時の事情と比較して明らかに不相当であること
✔ 双方の協議が整わないときは、法的手続きが必要であること
といった条件があります。
請求を考える際は、感情的な主張にとどまらず、客観的な資料や相場との比較を元に冷静に検討することが大切です。
不安がある場合には、早めに弁護士などの専門家に相談されることをおすすめします。
【監修】
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