不動産売買の場面では、買主が住宅ローンを利用することが一般的です。しかし、金融機関の審査が必ず通るとは限らず、ローンが組めなかった場合、売買契約をそのまま履行できなくなる可能性があります。
そんなリスクから買主を守る制度が「ローン特約」です。今回は、ローン特約の基本から、実際に契約を解除できる場合・できない場合、注意すべきポイントまで、法律の視点から解説します。
「ローン特約」とは何か？
ローン特約とは、買主が予定していた住宅ローンの審査に落ちた場合、売買契約を白紙解除できるという特別な約束のことです。
不動産のような高額取引において、ローンが組めない状態で契約を解除できないと、多額の違約金が発生するなど、買主にとって非常に不利になります。そのような事態を避けるため、契約段階であらかじめローン特約を設けておくのが一般的です。
ローン特約には2つのタイプがある
- 解除権留保型（かいじょけんりゅうほがた）
ローンが不成立になった場合でも、買主が「契約を解除します」と意思表示しなければ、契約は続きます。つまり、買主の意思表示によって初めて解除される仕組みです。 - 解除条件型
こちらは、ローンが成立しなかった時点で自動的に契約が解除されるタイプです。買主の意思表示は必要ありません。
契約書の中で、どちらの形式が採用されているかは非常に重要です。曖昧な文言では、後々トラブルにつながりかねません。
ローン特約で解除が「認められる」ケース
以下のようなケースでは、ローン特約による契約解除が適法と認められる可能性が高いです。
- 想定していた融資条件（額・金利など）が通らなかった場合
例：予定していた3000万円の融資が2500万円までしか下りなかった - 複数の金融機関に申請し、すべて審査に落ちた場合
特定の金融機関だけでなく、複数に申し込んでいることが誠実な行動とみなされます。
解除が「認められない」ケースもある
一方で、ローン特約を盾に契約解除をしようとしても、次のようなケースではそれが許されないことがあります。
- 買主が不誠実な対応をしていた場合
ローン申請を怠った、必要書類を期限内に出さなかった、虚偽申告をした、など。 - ローン特約の解除期限を過ぎた場合
解除権留保型の特約では、定められた期限までに解除の意思を伝えなければ解除できません。
契約書の文言があいまいだと紛争の原因に
実務上、トラブルの多くは「契約書の文言があいまいだった」「ローン特約が曖昧で解釈が分かれる」といったケースです。
例：
「ローンが通らなかったときは契約を解除できる」と書かれていても、
・どの金融機関か
・いくらの金額か
・期限はいつまでか
などの具体的な記載がなければ、後から争いになるリスクが高まります。
弁護士に相談しておくメリット
ローン特約に関しては、契約書作成時に弁護士によるチェックを受けておくことで、次のようなメリットがあります。
- 法的に有効なローン特約になっているか確認できる
- どのような場合に解除が認められるか、事前にアドバイスを受けられる
- 実際にトラブルが起きたときも、迅速に対応できる
まとめ
ローン特約は、買主にとっては安心材料ですが、売主側からすると、契約解除のリスクを含む重要な条項でもあります。だからこそ、双方にとって納得できる内容であることが重要です。
不動産売買契約は一度締結すると簡単には覆せません。ローン特約をめぐるトラブルを避けるためにも、契約書の段階で弁護士のアドバイスを受けておくことを強くおすすめします。
【監修】
- 代表弁護士
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