改正民法では、賃貸借契約における保証契約に関して、保証人が個人の場合、保証の責任範囲を明確にするために「極度額」の設定が義務付けられました。この記事では、極度額の設定方法と元本確定のルールについて解説します。
はじめに
改正民法において、個人保証人との保証契約では「極度額」を設定することが求められています。この新しいルールに基づいて、注意すべきポイントは以下の通りです。
- 極度額の設定方法
- 元本確定期日を設定する期間
- 元本確定事由（元本確定期日の到来に関わらず確定する場合）
- 適用される賃貸借契約（改正後の契約か、従前の契約を含むか）
根拠規定の確認
改正民法における個人保証契約の根拠となる規定は次の通りです。
個人根保証契約の保証人の責任（第465条の2）
個人根保証契約における保証人は、保証する債務に関連する金額を「極度額」で定めなければなりません。個人が保証人の場合、この極度額を設定しないと保証契約は効力を生じません。
個人貸金等根保証契約の元本確定期日（第465条の3）
個人貸金等根保証契約では、元本の確定期日を定めることが求められます。元本確定期日が契約締結日から5年以内に設定されなければ、その定めは無効となります。また、元本確定期日を定めない場合は、契約締結日から3年以内に確定することとなります。
個人根保証契約の元本確定事由（第465条の4）
元本確定事由には、強制執行や破産手続き、主たる債務者や保証人の死亡などが含まれます。これらの事由が発生した場合、元本は確定し、保証債務の額が明確になります。
極度額の目安
個人保証人が保証契約で設定すべき極度額について、国土交通省から参考となる資料が公表されています。これに基づき、賃料額に応じた目安として次のような金額が示されています。
- 賃料4万円未満の物件：約18万円
- 賃料4万円～8万円未満の物件：約28万円
- 賃料8万円～12万円未満の物件：約50万円
- 賃料12万円～16万円未満の物件：約70万円
これらの金額を基に極度額を設定することで、適正な保証範囲を確保できます。
どの賃貸借契約に適用されるか
改正民法の新ルールは、2020年4月から施行されています。そのため、改正後に締結された賃貸借契約には当然新ルールが適用されます。しかし、改正後に更新された賃貸借契約については、保証人の同意があれば新ルールが適用されますが、借地借家法に基づく法定更新の場合は、改正法のルールは適用されません。
借地借家法第26条第1項
借地借家法では、賃貸借契約の更新に関して、契約の満了の1年前から6ヶ月前までに更新しない旨の通知がなければ、従前と同一の条件で契約が更新されたものとみなされます。この場合、改正民法の新ルールは適用されません。
まとめ
改正民法においては、個人保証について極度額の設定が義務化されました。特に、改正前に締結した賃貸借契約が改正後に更新される場合には、注意が必要です。多くの賃貸借契約は借地借家法に基づく法定更新であるため、改正法の適用を受けないことが多いことを覚えておきましょう。
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