不動産の購入を検討している際、「買付証明書」を提出することがあります。この段階で気持ちが固まったように思えても、やむを得ない事情や考え直して購入を取りやめたいと思うこともあるでしょう。
では、買付証明書を出した後に購入をやめたら違約金を支払わなければならないのでしょうか？
「買付証明書」は契約ではない
まず前提として、「買付証明書」は法的な売買契約書ではありません。これは、買主が「この条件で購入したい」という意思を売主に伝えるための申込書のような位置付けであり、それ自体で法的な契約が成立するものではないのです。
たとえば、裁判所も以下のような判決でその旨を明確にしています。
- 東京地裁昭和63年2月29日判決
- 東京地裁昭和57年2月17日判決
- 昭和50年1月24日 国土利11号（通達）
これらによれば、正式な契約書の締結や手付金の授受がなければ、買付証明書の提出だけで売買契約が成立することはありません。したがって、買付証明書提出後のキャンセルには違約金は発生しないのが原則です。
申込証拠金を支払った場合の注意点
買付証明書の提出とあわせて「申込証拠金」や「申込金」を支払うケースもあります。これは、購入の意思をより強く示すための金銭で、契約前の仮押さえとして扱われることが多いものです。
この申込証拠金も、正式な契約に至らなければ全額返還されるのが原則です。ただし、次のような例外には注意が必要です。
- 契約書や申込書に「一部返還しない」旨の特約がある場合
- 返金にあたり、不動産会社が実費相当分（事務手数料など）を控除する場合
また、「申込証拠金」と「手付金」は性質が異なります。手付金は、契約の成立を前提としたものであり、キャンセル時には手付流れや倍返しなどの制限があるため、混同しないよう注意しましょう。
買付証明書を出した買主にキャンセルされた場合、売主は損害賠償を請求できるか
ここまでは買主側から見た説明でしたが、反対に「買付証明書をもらって話を進めていたのに、直前でキャンセルされた」という売主側からのご相談もあります。
結論からいうと、買付証明書だけでは売買契約は成立していないため、「契約を守れ」「違約金を払え」という請求は原則としてできません。ただし、交渉の進み方によっては、契約が成立していなくても損害賠償が認められることがあります。これを「契約締結上の過失」といいます。
契約締結上の過失とは
契約交渉に入った当事者は、相手の信頼を不当に裏切らないよう、信義則上の注意義務を負うと考えられています。交渉が契約締結の直前まで進み、相手に「契約は確実に成立する」と信じさせておきながら、正当な理由なく一方的に交渉を打ち切った場合には、その信頼を裏切ったことによる損害を賠償する責任が生じます。
最高裁昭和59年9月18日判決は、マンションの購入希望者が、自分の用途に合わせた設備の変更を売主に求め、売主がそれに応じて工事を進めた後に購入を取りやめた事案で、購入希望者の損害賠償責任を認めています。
損害賠償が認められやすい事情
裁判例を見ると、次のような事情が重なるほど、キャンセルした側の責任が認められやすくなります。
- 売買代金・引渡時期などの条件がほぼ固まり、契約日や決済日まで決まっていた
- 買主の要望を受けて、売主が測量・境界確定・建物の改修などの費用をかけて準備した
- 買主の申込みを優先して、売主が他の購入希望者を断っていた
- キャンセルの理由が説明されない、または合理的な理由がない
逆に、条件交渉がまだ続いていた段階や、ローン審査が通らなかったなど正当な理由がある場合には、責任は否定されやすくなります。
請求できる損害の範囲
契約締結上の過失で認められるのは、原則として「契約が成立すると信じたために生じた損害」です。たとえば、買主の要望で行った工事や測量の費用、契約準備のために支出した費用などが典型です。
一方、「契約が成立していれば得られたはずの売却益」までは認められないのが一般的です。また、売主側にも落ち度があれば、賠償額が減らされることもあります。請求を検討する場合は、交渉経過がわかるメールやメッセージ、見積書や領収書などを早めに整理しておくことが重要です。
土地の買付証明書をキャンセルするときの注意点
土地の取引では、売主が測量や境界確定、古家の解体の段取りなどを進めることが多く、建物の取引よりも準備に費用がかかりやすい傾向があります。そのため、交渉が進んだ段階でのキャンセルは、上で説明した損害賠償の問題になりやすい点に注意が必要です。
- やめると決めたら早く伝える：売主の準備が進むほど、損害が膨らみます
- 記録が残る方法で伝える：仲介会社にメールなどで、キャンセルの意思と日付を残しておきます
- 申込証拠金の返還を求める：契約に至っていなければ、原則として全額返還の対象です
- 仲介手数料の請求には応じない：仲介手数料は売買契約が成立したときに発生する成功報酬なので、契約前のキャンセルでは原則として発生しません
買付証明書をめぐるトラブルに備えるには？
不動産取引では、感情的な行き違いや金銭的な誤解から、思わぬトラブルに発展することがあります。
「キャンセルしたら違約金がかかる」と不動産業者に言われた
「申込金は返金できない」と言われた
このような場面では、弁護士のサポートを受けることで、正しい法的判断に基づいた対応が可能となります。
弁護士に相談するメリット
- 複雑な契約内容や書面を法的に整理してくれる
- 不動産会社や売主との交渉を代理してくれる
- 不当な請求や圧力に対し、適切な反論ができる
- 紛争の迅速な解決が期待できる
よくある質問
買付証明書に法的な効力はありますか。
売買契約としての効力はありません。購入希望の条件を示す書面にとどまり、提出しただけで代金の支払義務や違約金が生じることはありません。ただし、交渉経過を示す証拠としては意味を持ちます。
売主から「売渡承諾書」も受け取っています。契約は成立していますか。
買付証明書と売渡承諾書をやり取りしただけでは、売買契約の成立は否定されるのが一般的です。不動産取引では、契約書への署名押印と手付金の授受をもって契約とするのが通常だからです。
キャンセルされた売主が損害賠償を請求するには、何から始めればよいですか。
まず、交渉の経過（いつ、誰が、何を約束したか）と、準備のために支出した費用を時系列で整理してください。そのうえで、相手に責任を問えるかどうか、請求できる金額はいくらかを見極めて、内容証明郵便による請求や交渉に進みます。不動産取引の紛争については不動産問題の取扱いもご覧ください。
まとめ
「買付証明書」は、あくまで購入希望の表明にすぎず、提出したからといって法的な拘束力がある契約になるわけではありません。購入を取りやめても、基本的に違約金は発生しません。
ただし、申込証拠金の取り扱いや、書面に記載された特約などには注意が必要です。不安がある場合や、実際にトラブルに巻き込まれた場合には、弁護士に早めに相談することをおすすめします。
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