「家賃の滞納が3か月分たまった。もう契約を解除して出て行ってもらいたい」——賃貸経営で最も切実なトラブルが家賃滞納と建物明渡しです。しかし、賃貸借契約は借地借家法と判例により借主が強く保護されており、1〜2か月の滞納では解除が認められないのが実務です。さらに、勝手に鍵を交換したり荷物を運び出したりする「自力救済」は違法で、逆に大家側が損害賠償を請求される事態にもなりかねません。本コラムでは、滞納発生から契約解除・明渡訴訟・強制執行までの流れと、かかる期間・費用の目安を弁護士が解説します。

何か月の滞納で解除できるか——「信頼関係破壊」の法理

民法上、債務不履行があれば契約を解除できるのが原則ですが、賃貸借では判例により、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえる程度の不履行がなければ解除は認められません。実務上の目安は家賃3か月分程度の滞納です。1回きりの滞納や短期間の遅れでは、催告しても解除が無効と判断されるリスクが高いといえます。逆に、3か月以上の滞納に加えて連絡を無視し続けている、過去にも滞納を繰り返している、という事情があれば、解除が認められる可能性は高まります。

明渡しまでの流れ——4つのステップ

催告（内容証明郵便）：相当期間（通常1〜2週間）を定めて未払賃料の支払いを催告し、「期間内に支払いがなければ契約を解除する」と通知します。この段階で支払いや分割合意に至り解決するケースも相当数あります
契約解除：期間内に支払いがなければ解除の効力が生じます（催告と解除の意思表示を1通の内容証明にまとめる「停止条件付解除」が実務の定石です）
建物明渡請求訴訟：任意に退去しない場合、裁判所に明渡しと未払賃料の支払いを求めて提訴します。借主が争わなければ提訴から判決まで2〜3か月程度、和解（明渡し猶予と引き換えの分割払い等）で終わることも多くあります
強制執行：判決（債務名義）を得ても退去しない場合、執行官による明渡しの強制執行を申し立てます。催告から約1か月後に断行（荷物の搬出・鍵の交換）となり、ここで確実に明渡しが実現します

滞納発生から明渡し完了までの期間は、スムーズに進んでおおむね半年前後が目安です。その間も賃料相当損害金は積み上がるため、「様子を見る」期間が長いほど損失は膨らみます。滞納3か月に達したら直ちに法的手続きに着手するのが、結果的に最も損失の少ない対応です。

費用の目安

訴訟費用：貼用印紙・郵券で数万円程度（賃料額・物件価額により変動）
強制執行費用：執行官への予納金が数万円、断行時の運搬・保管費用（執行業者費用）はワンルームで20〜30万円程度、ファミリータイプでは50万円を超えることもあります。荷物が多いほど高額になります
弁護士費用：事務所・事案により異なります。当事務所では見通しと併せて事前に明確にご説明します

これらの費用は理論上借主に請求できますが、無資力のことが多いのが実情です。だからこそ、連帯保証人（2020年民法改正後の契約では極度額の定めが必須です）や家賃保証会社への請求、敷金の充当まで含めた回収設計が重要になります。

やってはいけない「自力救済」——鍵交換・荷物撤去は違法

滞納者への怒りから、①鍵を勝手に交換する、②室内の荷物を処分する、③「出て行け」と繰り返し押しかける——といった実力行使に出ると、住居侵入・器物損壊等の刑事責任や、不法行為による損害賠償責任を貸主側が負うおそれがあります。契約書に「滞納時は鍵を交換できる」という条項があっても、判例上そのような自力救済条項は原則無効です。遠回りに見えても、法的手続きが結局は最短ルートです。

よくある質問

Q. 借主と連絡が取れず、行方不明のようです。
行方不明でも、公示送達という方法で訴訟を進めて判決を取得できます。放置せずご相談ください。

Q. 保証会社が付いている場合も弁護士は必要？
保証会社が代位弁済と明渡しまで対応するプランなら負担は軽くなりますが、保証範囲や免責事由の確認が必要です。保証会社が動かない場合や、原状回復・残置物をめぐる紛争では弁護士の関与が有効です。

まとめ

家賃滞納への対応は、①3か月を目安に催告・解除へ、②自力救済は絶対にしない、③訴訟・強制執行まで見据えた回収設計（保証人・保証会社・敷金）、④初動が早いほど損失は小さい——の4点が鉄則です。横浜キャピタル法律事務所では、内容証明の作成から明渡訴訟・強制執行の申立て、未払賃料の回収まで一貫して対応しています。滞納にお悩みのオーナー・管理会社の方は、お早めにお問い合わせください。

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