賃借人が長期不在でも勝手に契約終了はできない？行方不明賃借人を巡る賃貸借契約と立退料の裁判例

賃貸借契約の終了事由は、契約書上で定められた条件だけでなく、実務上の判断や正当事由の有無が争点になることがあります。特に賃借人が突然連絡不能となった場合、賃貸人は契約を終了して明渡しを求められるのでしょうか。

今回取り上げる裁判例は、賃借人の長期不在（行方不明）を理由に契約を終了し、明渡しを求めた事案です。裁判所は、契約条項の解釈や信頼関係の有無等を総合的に判断し、賃貸人の主張を一部棄却しました。

（東京地裁令和5年3月9日判決）

事案の概要

賃貸人Xと賃借人Yは、平成27年1月に建物の一室に関する賃貸借契約を締結しました。契約条項には、「賃借人が無断で2か月以上不在となった場合、賃借権放棄とみなして契約を終了する」という特約が含まれていました。

その後、Yは2回の合意更新を経て契約が継続しましたが、令和元年頃から連絡が取れず行方不明となりました。預金口座からの家賃は支払われ続け、賃料の滞納はありませんでした。Xは、不在期間が長引いたことを理由に賃貸借契約の終了を主張し、明渡しを求めて訴訟を提起しました。

裁判所の判断

裁判所は、本件に関して次のように判断しました。

① 特約による契約終了の有効性

契約書に「無断不在2か月で契約終了」とする特約があるものの、裁判所はこれだけで直ちに契約が終了したとは認めませんでした。
判示としては、長期不在が賃貸人の利益を損なう危険性は認められるものの、賃借人が行方不明になった事情や信頼関係の破壊が明確に認定できない限り、契約解除は認められないとされました。

また、賃借人が長期不在であるものの、預金口座から家賃は支払われていました。これにより賃借人の基本義務（家賃支払義務）が継続して履行されている点が考慮されました。

② 解約申入れ（正当事由）の評価

裁判所は、特約による解除請求を棄却しつつも、賃貸人Xが正当事由に基づく契約解約申入れを行ったことを評価しました。
不在者による賃貸管理困難、建替え計画への影響、他住戸の賃借人状況などを総合的に考慮し、賃貸人の申入れが正当事由を満たすと判断しました。結果として、Yに立退料50万円を提示する条件で明渡しが認容されています。