立退料とは、貸主（オーナー）の都合で借主に建物からの退去を求める際に、退去によって借主が受ける不利益を補うために支払う金銭のことです。法律上、金額の基準は定められておらず、引越費用などの移転実費や営業補償等を事案ごとに積み上げて交渉で決めるのが実務です。また、立退料は借地借家法28条の「正当事由」を補完するものであり、支払えば必ず退去してもらえるというものでもありません。本コラムでは、賃貸物件のオーナー様を主な読者として、立退料の法的な位置づけ、必要な場面と不要な場面、金額の考え方、交渉の進め方と注意点を弊所が解説します。借主の方が立退料を提示された場合の考え方にも触れていますので、あわせてご参照ください。

立退料とは？借地借家法28条の「正当事由」を補完する金銭

建物の賃貸借契約では、借主の権利が借地借家法によって強く保護されています。貸主が契約期間の満了時に更新を拒絶したり、期間の定めのない契約の解約を申し入れたりするには、借地借家法28条が定める「正当事由」が必要であり、正当事由が認められなければ契約はそのまま続くことになります。

借地借家法28条は、正当事由の有無を判断する際の考慮要素として、次のものを挙げています。

貸主・借主それぞれが建物の使用を必要とする事情
賃貸借に関するこれまでの経過
建物の利用状況および建物の現況
貸主が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに財産上の給付（＝立退料）を申し出た場合のその申出

つまり立退料は、貸主側の事情だけでは正当事由として十分でないときに、これを補完するものとして位置づけられています。裏を返せば、貸主に建物を使用する必要性がほとんどない場合には、立退料を上積みしても正当事由が認められないことがあり、「お金さえ払えば退去させられる」わけではない点に注意が必要です。

立退料の金額に法律上の基準はない

「立退料」という言葉自体は借地借家法には登場せず、金額の計算方法を定めた法律もありません。だからこそ、後述する構成要素を踏まえて、事案に応じた適正な金額を検討することが重要になります。

立退料が必要になる場面・不要な場面

立退料が必要になる典型的な場面

建物の老朽化による建替えや再開発のために退去を求める場合
貸主が建物を自分で使用するために退去を求める場合
契約の更新拒絶や解約申入れをする場合

いずれも貸主側の都合で退去を求める場面です。単なる貸主の都合だけでは正当事由が認められにくいため、立退料の支払いによって正当事由を補い、合意による円満な明渡しを目指すのが一般的です。特に都市部の再開発案件では、立退料が高額になるケースもあります。

立退料が不要な場面

家賃滞納などの債務不履行を理由に契約を解除する場合
定期建物賃貸借（定期借家）が期間満了で終了する場合
借主が自らの意思で退去に合意している場合

家賃滞納などの債務不履行を理由とする契約解除は、貸主都合の退去ではなく、正当事由の問題も生じないため、立退料を支払う必要はありません。滞納が続く借主への対応については、関連コラム「地代・家賃の滞納を理由とする契約解除」や、弊所の建物明渡し請求のご案内ページをご覧ください。

立退料の相場はいくらか｜構成要素と金額の考え方

立退料の「相場」について、法律上の基準や一律の計算式はありません。実務では、次のような構成要素を事案に応じて積み上げ、正当事由がどの程度備わっているかとの兼ね合いで調整しながら金額が決められます。

構成要素	内容
移転実費	引越費用、移転先の敷金・礼金などの契約費用、内装工事費用（店舗などの場合）
営業補償	移転に伴う売上の減少、顧客の喪失、新店舗の広告費用など（事業用物件の場合）
借家権価格	建物を借りて使用する権利（借家権）の財産的価値を評価したもの（考慮されるかどうかは事案による）

住居用と店舗・事業用で大きく異なる

住居用物件の立退料は移転実費の補償が中心となるのに対し、店舗や事務所などの事業用物件では、これに営業補償が加わるため、金額が大きくなりやすい傾向があります。さらに、次のような事情も金額に影響します。

繁華街や商業施設内にある店舗ほど、立退料が高額になりやすい
テナントの営業年数が長いほど、立退料が高額になる傾向がある
貸主側の事情で早急な立退きが必要な場合、高めの金額が提示されることもある

このように、立退料は物件の用途や事案の事情によって大きな幅があります。「家賃の何か月分」といった単純な目安で決めるのではなく、個別の事情に基づいて算定することが、結果的に交渉をスムーズに進めることにつながります。

立退き交渉の進め方と注意点【オーナー側】

更新拒絶・解約申入れには期限がある

立退きを求める前提として、契約を終了させるための通知には期限があります。

期間の定めのある契約：期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新をしない旨の通知が必要（借地借家法26条）
期間の定めのない契約：解約申入れから6か月の経過によって契約が終了（借地借家法27条）

いずれの場合も、通知や解約申入れに正当事由が備わっていることが前提です。期限内に通知をしなければ、契約は従前と同一の条件で更新されたものとみなされるため、立退きを検討する場合は、退去を希望する時期から逆算して早めに準備を始める必要があります。

一方的な退去通告はかえって交渉を難しくする

立退料の話を一切せずに「期限までに退去してください」と一方的に通告すると、借主の不信感を招き、交渉が長期化・紛争化するおそれがあります。借主には借地借家法上の強い保護があり、正当事由のない退去要求に応じる義務はないため、誠実な説明と適切な補償の提示こそが、結果として早期解決への近道になります。

交渉は準備を整えて段階的に進める

交渉に入る前に、賃貸借契約書（契約期間や更新に関する定め）、立退きの理由を裏付ける資料、立退料の算定資料を準備しておくと、話し合いがスムーズです。そのうえで、交渉は次のように段階的に進めることが大切です。

まず、立退きをお願いする理由と必要性を丁寧に説明する
次に、立退料や退去時期などの具体的な条件を提示する
借主の事情を聞き取りながら、双方が合意できるよう柔軟に条件を調整する

立退料を提示された借主側の対応

借主の立場から見ると、正当事由のない更新拒絶や解約申入れに応じる義務はなく、退去するかどうかも含めて交渉が可能です。退去に応じる場合でも、提示された金額が引越費用や新居の契約費用、店舗であれば営業上の損失に見合っているかを確認しましょう。

提示額に納得できない場合は増額の交渉ができます。また、金額や退去時期などの条件が固まる前に、安易に退去の合意書へサインすることは避けるべきです。一度合意が成立してしまうと、後から条件を変更することは非常に難しくなります。

立退き交渉は弁護士へ｜不動産業者への依頼は非弁行為のおそれ

不動産業者による立退き交渉の代行は弁護士法違反のおそれがある

弁護士法72条は、弁護士でない者が、報酬を得る目的で法律事件に関する交渉などの法律事務を業として行うこと（いわゆる非弁行為）を禁止しています。立退き交渉は、正当事由の有無や立退料の額をめぐる法律事務そのものですから、不動産業者や管理会社が報酬を得て貸主の代理人として立退き交渉を行うことは、弁護士法違反となるおそれがあります。違法な交渉によって取り付けた合意は、後日その効力をめぐって新たな紛争の火種になりかねません。

弁護士に依頼するメリット

正当事由が認められる見通しを踏まえて、適正な立退料の水準を検討できる
借主との交渉窓口を弁護士に一本化でき、感情的な対立を避けやすい
交渉がまとまらない場合も、調停・訴訟まで一貫して対応できる

弊所は、賃貸物件のオーナー様からの立退き交渉のご依頼を取り扱っています。具体的なサービス内容や進め方については、立退き交渉サービスのご案内ページをご覧ください。

立退料は課税の対象になり得る

受け取った立退料は、税務上、原則として収入として課税の対象になり得ます。税務上の取扱いは、立退料の内容や受け取る方の状況によって異なるため、金額が大きくなる場合には、交渉の段階から税負担も視野に入れて条件を検討し、必要に応じて税理士にも確認しておくと安心です。

まとめ

立退料は、貸主都合の退去において借地借家法28条の「正当事由」を補完する金銭であり、金額は移転実費・営業補償などの積み上げによって事案ごとに大きく異なります。家賃滞納などの債務不履行による解除では立退料は不要である一方、貸主都合の立退きでは、期限を守った通知と誠実な交渉、適正な立退料の提示が円満解決の鍵となります。また、立退き交渉の代行を不動産業者に依頼すると非弁行為の問題が生じ得るため、依頼先は弁護士とすべきです。

立退き交渉をお考えのオーナー様も、立退きを求められてお困りの借主の方も、状況がこじれる前の早い段階で方針を固めることが有効です。立退料・立退き交渉に関するお悩みは、お早めに弊所までご相談ください。

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