ある不動産売買契約が問題となりました。売主であるX（自宅所有者）の建物は、債権者の申立てにより競売手続が開始されていました。これを受け、Xの夫であり宅建業者であるAとBが購入希望者Yと交渉し、建物の売買契約を締結します。
しかし、Xは「契約自体は追認するが、手付金500万円の支払いは無権代理なので追認しない」として、Yに対し未払い分500万円の支払いを求める訴訟を提起しました。
（東京地裁令和４年３月２日判決）
争点
本件の中心となった争点は次の2点です：
- 売買契約が有効に成立しているか
- Yが支払った500万円が有効な弁済（売買代金の支払い）として認められるか
Xは、契約はAの「無権代理」行為によるものであり、支払部分については追認できないと主張しました。Y側は、Xが夫による契約行為を追認し、直接司法書士との面談で売却意思を示したと反論しました。
裁判所の判断
裁判所は以下の点を重視しました：
- 売買契約書や委任状は名義上はXのものですが、その署名・押印が本人によるものかは明確でない。
- ただし、Xが直接司法書士と面談した際に、売却意思や代理委任内容を確認し、異議がなかった事実が認定された。
- そのため売買契約の成立は有効と認められ、Yが支払った500万円も弁済（代金支払い）として有効と判断されました。
ポイント整理
- 無権代理行為であっても、本人が後に追認する意思表示をした場合、契約は有効に成立する可能性がある。
- 売買代金の授受も、追認があれば有効な弁済と評価される。
- 夫婦間の代理であっても、表見代理（見せかけの代理）は簡単には認められないとの最高裁判決の考え方も影響している。
実務上の示唆
この事例から、不動産取引における代理行為では次の点が重要です：
- 委任状や代理権の書面だけを信用しないこと
- 本人と代理人の意志・事実関係を直接確認すること
- 夫婦間であっても代理権の有無・範囲を慎重に確認する必要がある
実務においては、代理関係の確認手続を丁寧に進めることで、後日の紛争を未然に防ぐことが求められます。
【監修】
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