所有不動産記録証明制度とは？2026年2月施行の新制度をわかりやすく解説

令和8年（2026年）2月2日から、所有不動産記録証明制度がスタートしました。この制度は、特定の人物が全国で所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明書として交付する制度です。

相続が発生した際、亡くなった方がどこにどのような不動産を所有していたのかを把握することは、相続手続きを進めるうえで欠かせないステップです。しかし、従来は各市区町村に個別に名寄帳を請求したり、各地の法務局で登記簿を取得したりする必要があり、全国の不動産を一度に調査する手段が整備されていませんでした。

本コラムでは、この所有不動産記録証明制度の概要・メリット・注意点について、わかりやすく解説します。

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所有不動産記録証明制度の概要

所有不動産記録証明制度とは、登記官が、請求者から提出された氏名・住所等の情報をもとにシステムで検索を行い、該当する不動産の一覧を証明書として交付する制度です。

この制度は、相続登記の義務化（2024年4月施行）に伴い、相続人が被相続人名義の不動産を漏れなく把握できるよう設けられたものです。所有者不明土地問題の解消にも寄与することが期待されています。

請求できる人

• 不動産の登記名義人本人
• 登記名義人の相続人
• 代理人（司法書士・弁護士など）

プライバシー保護の観点から、第三者が他人の所有不動産を調査することはできません。

請求方法と手数料

全国どの法務局でも請求が可能です。オンライン申請にも対応しています。手数料は以下のとおりです。

申請方法	手数料（1通あたり）
窓口請求（書面）	1,600円
オンライン（郵送交付）	1,500円
オンライン（窓口交付）	1,470円

手数料は収入印紙（窓口の場合）または電子納付で支払います。

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所有不動産記録証明制度のメリット

1. 全国の不動産を一括で調査できる

従来は、不動産があると思われる市区町村ごとに名寄帳を請求する必要がありました。新制度では、1回の請求で全国の登記済み不動産を一覧化できるため、調査にかかる時間と手間を大幅に削減できます。

2. 相続登記の漏れを防止できる

相続登記が義務化された現在、登記漏れは過料の対象となり得ます。被相続人が所有していた不動産を網羅的に把握できるこの制度は、登記漏れのリスクを軽減する有効な手段です。

3. 固定資産税非課税の不動産も確認できる

固定資産税の課税明細書には載らない私道やごく小規模な土地など、非課税の不動産も登記がされていれば証明書に反映されます。従来の方法では見落としがちな不動産も把握しやすくなります。

4. 遺産分割協議や遺言書作成に活用できる

相続発生後の遺産分割協議を円滑に進めるだけでなく、生前に自分の所有不動産を正確に把握して遺言書を作成する際にも活用できます。

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利用にあたっての注意点

氏名・住所の不一致に注意

証明書は、請求書に記載された検索条件（氏名・住所）に基づいて作成されます。登記簿上の住所が古いまま更新されていない場合や、旧姓・異体字で記載されている場合、該当する不動産が検索結果に反映されないことがあります。

そのため、過去の住所や旧姓など、複数の検索条件で請求することが重要です。なお、検索条件ごとに1通分の手数料がかかる点にはご注意ください。

検索対象外の不動産がある

この制度で検索できるのは、所有権の登記がされている不動産に限られます。以下の不動産は検索対象外となります。

• 表題登記のみで所有権の登記がされていない不動産
• 未登記の建物
• 登記簿がコンピュータ化されていない不動産

これらの不動産については、従来どおり固定資産税の課税明細書や名寄帳で補完的に確認する必要があります。

該当なしでも手数料は返還されない

検索の結果、該当する不動産がなかった場合でも、「該当不動産なし」の証明書が発行され、手数料は返還されません。

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2026年4月からの関連制度にも注目

2026年4月1日からは、住所等の変更登記の義務化が施行されます。住所や氏名に変更があった場合、2年以内に変更登記を申請することが義務付けられます。

あわせて、事前に法務局に検索用情報を届け出ておくことで、登記官が職権で住所変更登記を行う「スマート変更登記」制度もスタートします。この制度と所有不動産記録証明制度を組み合わせることで、登記簿上の情報を最新の状態に保ちやすくなり、将来の相続手続きがさらにスムーズになることが期待されます。

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まとめ

所有不動産記録証明制度は、相続手続きにおける不動産調査の負担を大きく軽減する画期的な制度です。ただし、検索条件と登記情報の一致が前提となるため、過去の住所や旧姓も含めた複数条件での請求が推奨されます。また、検索対象外の不動産もあることから、従来の調査方法と併用することが大切です。

相続が発生した場合や、生前の資産整理をお考えの場合は、この制度をぜひご活用ください。不動産の調査・相続登記の手続きについてお困りの方は、お気軽に当事務所までご相談ください。

【監修】

米玉利大樹代表弁護士

年間数百件の法律相談を受け、年間100件以上の法律問題を解決しています。
「より良い解決」「迅速な解決」を大事にしており、個々の事案に適したスピーディな進行・解決を心がけています。
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