地代の滞納があったらすぐ解除できる？― 催告なしの土地賃貸借解除を否定した裁判例

東京地裁令和6年11月28日判決

土地を貸している地主にとって、賃料（地代）の滞納は大きな問題です。では、賃料が支払われない場合、すぐに賃貸借契約を解除できるのでしょうか。この点について判断したのが、今回紹介する東京地裁の裁判例です。

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事案の概要

本件は、建物所有を目的とする土地賃貸借契約をめぐる紛争です。土地を貸していた地主（X）は、借主（Y）が地代を支払わないとして、以下の請求を行いました。

• 土地賃貸借契約を解除した
• 建物を取り壊して土地を明け渡すよう請求した
• 未払地代や、解除後の損害賠償（賃料の倍額相当）を請求した

これに対し、借主側は、契約解除自体が無効であると争いました。

ポイント① 賃料不払いによる解除には「催告」が必要

民法541条は、債務不履行を理由に契約を解除する場合、相当期間を定めて履行を催告することを原則としています。賃貸借契約でもこのルールは同じです。

つまり、賃料が滞納している場合でも、賃貸人は次の内容を備えた正式な催告をする必要があります。

• 未払賃料の額を明示する
• 支払期限（相当期間）を示す
• 支払いを求める

これは、賃料の支払いは比較的容易であり、「最後の機会」を与えることで支払いが期待できるためです。

本件で問題となった通知

地主は借主に通知書を送っていましたが、裁判所は次の点を指摘しました。

• 未払地代の支払いを求める明確な文言がない
• 支払期限（相当期間）が示されていない

民法541条が要求する「催告」とは認められない

ポイント② 催告なしでも解除できる場合はある

もっとも、賃貸借契約は信頼関係に基づく継続的契約です。そのため判例上、次のような場合には催告なしの解除（無催告解除）も認められます。

• 長期間の賃料滞納
• 悪質な契約違反
• 信頼関係を破壊する行為

本件では信頼関係破壊は否定

しかし、本件では裁判所は次の事情を重視しました。

• 滞納期間は約5か月
• 滞納額は約10万円程度
• 催告があれば支払われた可能性が高い

信頼関係が破壊されたとまではいえない

裁判所の結論

裁判所は、地主による正式な催告はなく、無催告解除を認める特段の事情もないとして、賃貸借契約の解除を無効と判断しました。その結果、地主の建物収去・土地明渡しの請求はいずれも認められませんでした。

実務上のポイント

この裁判例から分かる重要なポイントは以下のとおりです。

1. 賃料不払いによる解除には原則として催告が必要
2. 催告は「支払期限」を明示する必要がある
3. 少額・短期間の滞納だけでは無催告解除は難しい

特に、土地賃貸借のような長期契約では、「信頼関係が破壊されたかどうか」が重要な判断基準になります。

【監修】

米玉利大樹代表弁護士

年間数百件の法律相談を受け、年間100件以上の法律問題を解決しています。
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