借地契約では、契約更新時の「更新料」をめぐって紛争になることが少なくありません。今回紹介する裁判例は、契約書に「然るべき金額の更新料を支払う」と記載されていたにもかかわらず、地主の更新料請求が認められなかった事案です。
（東京地裁令和５年２月２８日判決）
事案の概要
貸主Xと借主Yは、平成初期に土地の借地契約を締結しました。契約内容は次のようなものでした。
- 契約期間は20年間
- 期間満了時には協議のうえ更新できる
- 更新の際には、借主は「然るべき金額の更新料」を支払う
契約期間が満了する直前、Xは土地価格などを基準に算定した更新料として、約380万円をYに請求しました。しかし、Yは「更新料の金額や算定方法について具体的な合意はない」として支払いを拒否し、土地の使用を継続しました。
これに対し、Xは借地契約は更新されており、更新料の支払義務があるとして訴訟を提起しました。
裁判所の判断
裁判所は、Xの更新料請求をいずれも認めませんでした。その理由は大きく二つです。
1．更新についての合意が認められない
契約満了後、当事者間で賃料額についての合意はあったものの、それが借地契約を更新するという明確な合意にまで達しているとはいえないと判断されました。
そのため、合意更新が成立しているとは認められませんでした。
2．更新料条項が抽象的すぎる
仮に更新が認められるとしても、「然るべき金額の更新料」という文言はあまりに抽象的であり、裁判所が客観的に金額を算定できる基準がないとされました。
更新料の金額や算定方法について具体的な合意がない以上、更新料請求権そのものを認めることはできないと判断され、請求は棄却されました。
実務上のポイント
この裁判例から、借地契約の更新料については次の点が重要であることが分かります。
- 更新料条項は具体性が不可欠
「然るべき金額」「相当額」といった抽象的表現だけでは、更新料請求権として認められないリスクがあります。 - 算定基準や計算方法を明示する必要がある
借地権価格の一定割合、固定金額、鑑定評価に基づくなど、客観的に算定可能な基準を定めておくことが重要です。 - 更新の合意は書面で明確に残すべき
更新に関する合意が曖昧なままだと、更新料だけでなく契約関係自体が争点になるおそれがあります。
まとめ
本件は、借地契約に更新料条項があっても、その内容が抽象的であれば更新料請求は認められないことを示した裁判例です。
長期にわたる借地契約では、更新の有無や更新料の取り扱いが将来の大きな紛争につながりやすいため、契約締結時点で具体的かつ明確な条項を定めておくことが重要といえます。
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