「施設の入居費用に充てるため、認知症の親の実家を売りたい」。こうした相談は増えていますが、親の判断能力が低下していると、子どもが代わりに売買契約を結ぶことはできません。判断能力を欠いた状態で結んだ契約は無効になり、不動産会社や司法書士も取引に応じないためです。本記事では、認知症の親の不動産を売却するために何が必要か、成年後見・任意後見・家族信託のどれを使えばよいのか、そして自宅（居住用不動産）を売る場合に必要な家庭裁判所の許可まで、手続きの流れに沿って解説します。
まず確認：親の判断能力はどの程度か
意思能力がない状態でした法律行為は無効です（民法3条の2）。ただし「認知症＝売却できない」ではありません。診断を受けていても、売ろうとしている不動産や価格、売った結果を本人が理解できていれば、本人が自分で売却できます。
- 軽度で本人が内容を理解できる：本人が売主として契約できる。決済時に司法書士が本人と面談して意思を確認します
- 理解が難しい、日によって波がある：本人名義での売却は避け、成年後見などの制度を使う
本人が売る場合でも、後で他の兄弟から「親は理解できていなかった、売買は無効だ」と争われることがあります。契約前後の医師の診断書、面談の記録を残しておくと、後の紛争に備えられます。
判断能力が低下した後に売るなら成年後見
すでに判断能力が低下している場合は、家庭裁判所に成年後見の申立てをし、選任された後見人が本人に代わって売却します。判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3類型があり、判断能力が完全に失われていなくても利用できます。
売却までの流れ
- 医師の診断書、財産目録、収支予定表などをそろえ、本人の住所地の家庭裁判所に申し立てる
- 家庭裁判所の調査・審理を経て後見人が選任される（申立てから選任まではおおむね1〜2か月）
- 後見人が売却の必要性（施設費用の確保など）を確認し、不動産会社と売却活動を行う
- 自宅の場合は家庭裁判所の許可を得てから売買契約・決済へ
知っておくべき3つの注意点
- 後見人に家族が選ばれるとは限らない：財産の額や親族間の対立の有無によって、弁護士・司法書士などの専門職が選任されることが少なくありません
- 売却が終わっても後見は続く：後見は原則として本人が亡くなるまで続き、専門職後見人には家庭裁判所が定める報酬（管理財産額に応じて月額数万円程度）が本人の財産から支払われます
- 売却は本人のためでなければならない：「相続税対策のため」「子どもの住宅資金に充てるため」といった理由の売却は認められません。売却代金も本人の財産として後見人が管理します
自宅を売るには家庭裁判所の許可が必要
後見人が本人の住んでいる建物や敷地（居住用不動産）を売却したり、賃貸したり、抵当権を設定したりするには、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3。保佐人・補助人に代理権がある場合も同様）。許可を得ずにした売却は無効になります。施設に入所して現に住んでいなくても、本人が生活の本拠としていた自宅や、将来戻る可能性のある家は居住用不動産に当たると考えられています。
許可の申立てでは、売却の必要性、売買契約書の案、査定書などの価格の相当性を示す資料、本人の帰る場所がなくなることへの配慮（施設入所の継続性など）が審査されます。実務では、買主と「家庭裁判所の許可が得られることを停止条件とする」売買契約を結んでから申し立てるのが一般的です。自宅以外の不動産（貸家や空き地など）の売却には法律上の許可は不要ですが、後見監督人がいる場合はその同意が必要であり、事前に家庭裁判所と相談しておくのが安全です。
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元気なうちに備えるなら任意後見か家族信託
親がまだ判断できるうちであれば、将来の売却に備える方法を自分たちで選べます。
- 任意後見：親が元気なうちに公正証書で任意後見契約を結び、判断能力が低下した時点で家庭裁判所が任意後見監督人を選任して効力が生じます。後見人を本人が選べる点が法定後見との大きな違いです。家庭裁判所の居住用不動産の許可は不要ですが、任意後見監督人の監督を受け、その報酬も発生します
- 家族信託：親（委託者）が子（受託者）に不動産の管理・処分を託す契約です。登記名義が受託者に移るため、親が認知症になっても受託者の判断で売却でき、家庭裁判所の許可も不要です。ただし、契約は親の判断能力があるうちにしか結べず、信託の目的や受託者の権限を契約書で丁寧に定める必要があります
「数年以内に実家を売って施設費用に充てる」ことが見えているなら、売却権限を明確にできる家族信託が向いています。預貯金の管理や介護契約まで広く任せたいなら任意後見、というように組み合わせて使うこともあります。なお、銀行の代理人届は預金の払戻しに限られ、不動産の売却には使えません。
兄弟で意見が割れたとき・親と共有名義のとき
後見人は本人の利益を基準に判断するため、兄弟の一部が売却に反対しても、本人のために必要であれば売却は進められます。逆に、兄弟の一人が親を説得して売却を急いでいる場合は、他の兄弟が成年後見の申立てをして財産を保全することもできます。親と子の共有名義になっている不動産を売る場合、親の持分についての判断が必要になるため、やはり後見人の選任が前提になります。
よくある質問
Q. 成年後見の申立てにはいくらかかりますか？
裁判所に納める費用は、申立手数料の収入印紙800円、登記手数料の収入印紙2,600円、郵便切手代が基本です。家庭裁判所が本人の判断能力の鑑定を必要と判断した場合は、別途鑑定費用（5万〜10万円程度が目安）がかかります。
Q. 子どもが後見人になることはできますか？
申立書に後見人候補者として子どもの名前を書くことはできます。ただし最終的に誰を選ぶかは家庭裁判所が決めます。申立て後は家庭裁判所の許可がなければ取り下げられないため（家事事件手続法121条）、「候補者が選ばれないなら取り下げる」ということはできません。
Q. 売却代金を家族の生活費に使ってもよいですか？
売却代金は本人の財産で、本人の生活費・医療費・介護費に充てるのが原則です。家族が私的に使えば、後見人の解任や損害賠償の問題になります。
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まとめ
認知症の親の不動産を売れるかどうかは、まず本人の判断能力で決まります。本人が内容を理解できれば本人が売却でき、難しければ成年後見人を選任して売却します。自宅を売る場合は家庭裁判所の許可が必要で、許可のない売却は無効です。後見は売却後も続き、専門職が選ばれることもあるため、親が元気なうちに家族信託や任意後見で備えておけば、選択肢は大きく広がります。施設入居の時期が迫っている場合は、申立てから選任、売却許可までの期間を逆算して早めに動くことが重要です。
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