改正民法では、賃貸借契約における保証契約に関して、保証人が個人の場合、保証の責任範囲を明確にするために「極度額」の設定が義務付けられました。この記事では、極度額の設定方法と元本確定のルールについて解説します。
はじめに
改正民法において、個人保証人との保証契約では「極度額」を設定することが求められています。この新しいルールに基づいて、注意すべきポイントは以下の通りです。
- 極度額の設定方法
- 元本確定期日を設定する期間
- 元本確定事由（元本確定期日の到来に関わらず確定する場合）
- 適用される賃貸借契約（改正後の契約か、従前の契約を含むか）
根拠規定の確認
改正民法における個人保証契約の根拠となる規定は次の通りです。
個人根保証契約の保証人の責任（第465条の2）
個人根保証契約における保証人は、保証する債務に関連する金額を「極度額」で定めなければなりません。個人が保証人の場合、この極度額を設定しないと保証契約は効力を生じません。
個人貸金等根保証契約の元本確定期日（第465条の3）
個人貸金等根保証契約では、元本の確定期日を定めることが求められます。元本確定期日が契約締結日から5年以内に設定されなければ、その定めは無効となります。また、元本確定期日を定めない場合は、契約締結日から3年以内に確定することとなります。
個人根保証契約の元本確定事由（第465条の4）
元本確定事由には、強制執行や破産手続き、主たる債務者や保証人の死亡などが含まれます。これらの事由が発生した場合、元本は確定し、保証債務の額が明確になります。
極度額の目安
個人保証人が保証契約で設定すべき極度額について、国土交通省から参考となる資料が公表されています。これに基づき、賃料額に応じた目安として次のような金額が示されています。
- 賃料4万円未満の物件：約18万円
- 賃料4万円～8万円未満の物件：約28万円
- 賃料8万円～12万円未満の物件：約50万円
- 賃料12万円～16万円未満の物件：約70万円
これらの金額を基に極度額を設定することで、適正な保証範囲を確保できます。
どの賃貸借契約に適用されるか
改正民法の新ルールは、2020年4月から施行されています。そのため、改正後に締結された賃貸借契約には当然新ルールが適用されます。しかし、改正後に更新された賃貸借契約については、保証人の同意があれば新ルールが適用されますが、借地借家法に基づく法定更新の場合は、改正法のルールは適用されません。
借地借家法第26条第1項
借地借家法では、賃貸借契約の更新に関して、契約の満了の1年前から6ヶ月前までに更新しない旨の通知がなければ、従前と同一の条件で契約が更新されたものとみなされます。この場合、改正民法の新ルールは適用されません。
まとめ
改正民法においては、個人保証について極度額の設定が義務化されました。特に、改正前に締結した賃貸借契約が改正後に更新される場合には、注意が必要です。多くの賃貸借契約は借地借家法に基づく法定更新であるため、改正法の適用を受けないことが多いことを覚えておきましょう。
よくある質問
Q. 敷金の返還に関して民法改正でどこが変わりましたか？
2020年4月施行の改正民法で、敷金の定義と返還義務が明文化されました。賃借人の通常使用による損耗・経年劣化は原状回復義務の対象外であることが条文上明確になり、借主の保護が強化されています。
Q. 原状回復の費用負担はどうなりましたか？
原状回復は「賃借人の故意・過失による損傷」のみが対象であり、通常使用による消耗（タバコなしの場合の壁紙の変色等）は貸主負担とする解釈が民法に明記されました。特約で賃借人負担にできる部分には限界があります。
Q. 借主が死亡した場合、同居していた内縁の配偶者は賃貸契約を継続できますか？
改正民法では相続人が賃借権を相続します。内縁の配偶者は法定相続人でないため権利を直接引き継げません。ただし、判例上、相続人が賃借権を承継した場合に同居の内縁配偶者が使用を継続できるとされる場合があります。
Q. 2020年4月以前に締結した賃貸契約にも改正民法は適用されますか？
原則として、2020年4月1日以降に「更新」した契約から改正民法が適用されます（経過措置）。ただし、更新時期・契約内容により適用関係が異なるため、個別事情を弁護士に確認することをお勧めします。
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