一人暮らしの入居者が亡くなったと連絡を受けたとき、家主や管理会社がまず考えるのは「早く部屋を空けて、次の入居者を募集したい」ということでしょう。しかし、入居者が亡くなっても賃貸借契約はその日に終わるわけではありません。鍵を替えて家財を処分してしまうと、相続人から損害賠償を求められるおそれもあります。

本記事では、家主（賃貸人）の立場から、入居者が亡くなった後の契約・家賃・残置物の扱いと、明渡しまでの進め方を整理します。

結論：契約は相続人に引き継がれる。解除も明渡しも「相続人を相手に」進める

賃借人の地位は財産権として相続の対象になり、賃貸借契約は賃借人の死亡では終了しません（民法896条）。死亡の時点で家賃の滞納などの契約違反がなければ、家主は、入居者が亡くなったことだけを理由に契約を解除して明渡しを求めることはできません。

契約を終わらせるには、相続人と合意解約するか、滞納があれば相続人に催告して解除するのが基本です。相続人がいない、または全員が相続放棄した場合は、家庭裁判所の手続を使います。

1. まず相続人を確定する

解除の通知や家賃の請求は、相続人に対して行います。相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでは、相続人全員が賃借人の地位を共同で引き継いでいます。そのため、解除の意思表示は原則として相続人全員に対して行う必要があります。一人の相続人とだけ話をまとめて部屋を明け渡させると、後から他の相続人との間で問題になることがあります。

相続人は戸籍をたどって確定します。賃貸借契約書の緊急連絡先や連帯保証人が親族であれば、まず事情を聞くのが近道ですが、その人が相続人であるとは限らない点に注意してください。

2. 家賃は「亡くなる前の分」と「亡くなった後の分」で請求の仕方が違う

家賃の発生時期	性質	請求の仕方
亡くなる前に発生した未払い家賃	通常の金銭債務	相続人に法定相続分に応じて分割される。各相続人に、その割合の額を請求する
亡くなった後に発生する家賃	部屋を使う対価（不可分債務と解されている）	遺産分割が成立するまで、相続人の全員または一部に全額を請求できる

亡くなった後の家賃は、部屋が明け渡されるまで発生し続けます。相続人が「自分は住んでいないから関係ない」と考えて放置しているうちに、滞納額がふくらむことも少なくありません。早めに相続人へ連絡し、契約を続けるのか、解約して明け渡すのかを確認することが大切です。

3. 相続人がいない・全員が相続放棄した場合

相続人がいない、または相続人全員が相続放棄した場合、契約の相手方がいない状態になります。このとき、相続財産を管理する清算人が自動的に選ばれるわけではありません。家主が利害関係人として家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て（民法952条1項）、選任された清算人を相手に、解約・明渡し・残置物の処理を進めることになります。

申立てには予納金がかかることが多く、家財の価値がほとんどない場合には負担が重く感じられます。それでも、清算人を通さずに部屋を片付けると、後で責任を問われるリスクが残ります。

なお、相続放棄をした人でも、放棄の時に部屋を現に占有していた場合には、相続人や清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意をもって保存する義務を負います（民法940条1項）。同居していた家族が放棄したケースでは、この点も踏まえて連絡をとります。

4. 残置物を勝手に処分してはいけない理由

室内の家具や家電などの残置物は、相続人のものになっています。家主が相続人の同意や法的な手続を経ずに、鍵を交換して立ち入り、残置物を搬出・廃棄することは、自力救済として原則許されません。判例上、自力救済が例外的に認められるのは、法律上の手続では権利の実現が不可能か著しく困難な、緊急やむを得ない特別の事情がある場合に限られています。

契約書に「滞納や長期不在のときは室内の物を処分できる」と書いてあっても、それだけで処分が適法になるわけではありません。家賃保証会社の契約書にあった、一定の場合に明渡しがあったものとみなし、室内の動産を搬出・処分できるとする条項が、消費者契約法に反して無効とされ、条項の使用の差止めが認められた例もあります（いわゆるフォーシーズ事件）。

これから貸す部屋では「モデル契約条項」が使える

国土交通省と法務省は、単身の高齢者が亡くなった後の契約と残置物を円滑に処理するため、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しています。入居時に、死亡後に賃貸借契約を解除する代理権と、残置物を廃棄・送付する事務を、あらかじめ第三者（受任者）に委ねておく仕組みです。単身の高齢者に部屋を貸すときは、こうした条項を契約に組み込んでおくと、万一のときの手間と時間を大きく減らせます。

5. 連帯保証人に請求できるか

亡くなる前の滞納家賃については、連帯保証人への請求を検討できます。一方、亡くなった後に発生した家賃を保証人に請求できるかについては、実務書の間でも説明が分かれています。古い大審院の判決を引いて保証人は責任を免れないとする解説がある一方で、2020年の民法改正後は、死亡後の賃料は当然には保証の対象にならないとする解説もあります。

保証契約の時期や内容（極度額の定めなど）によって結論が変わり得るため、保証人への請求を前提に明渡しを先延ばしにするのは避けたほうが安全です。

6. 明渡しまでの進め方

実務上の流れは、おおむね次のとおりです。最初に、緊急連絡先・保証人から事情を聞き、戸籍で相続人を確定します。次に、相続人全員に、契約を続けるか解約するかの意向を書面で確認します。解約するなら合意解約書を作り、残置物の引取りや処分について相続人の同意を書面でもらいます。滞納があるのに連絡がとれない、相続人が協力しないといった場合は、催告と解除の通知を経て、明渡請求訴訟と強制執行に進みます。相続人がいない場合は、相続財産清算人の選任を申し立てます。

相続人の調査から明渡し、未払い家賃の回収まで、どの手順で進めるのが早いかは、相続人の人数や協力の度合いで大きく変わります。家賃滞納による明渡しの一般的な流れは家賃滞納で契約解除できる？建物明渡し・強制執行までの流れで解説しています。

まとめ

入居者が亡くなっても、賃貸借契約は相続人に引き継がれます。家主は、相続人を確定して全員を相手に解約や解除を進め、亡くなる前と後で家賃の請求の仕方を分けて考える必要があります。相続人がいなければ相続財産清算人の選任を申し立て、残置物は手続を経て処理します。急いで部屋を片付けたくなる場面ですが、手順を誤ると、かえって解決が遠のきます。

不動産ページはこちらから

不動産トラブルの解決事例を見る

NEXT STEP