家賃や地代は、一度契約で決めたら変えられないものではありません。借地借家法32条により、租税などの負担の増減、土地・建物の価格の変動、近隣相場との比較によって現在の賃料が「不相当」になったときは、貸主・借主のどちらからでも、将来に向かって賃料の増額・減額を請求できます（賃料増減額請求権）。協議がまとまらない場合は、いきなり訴訟を起こすのではなく、まず調停を申し立てる必要があります（調停前置主義）。本コラムでは、「家賃が高すぎるので下げたい」借主の方と、「賃料が安すぎるので上げたい」貸主の方の双方に向けて、増減額請求の要件、特約の効力、手続きの流れ、金額が確定するまでの賃料の支払い方を弊所が解説します。

賃料増減額請求権とは（借地借家法32条）

借地借家法32条1項は、建物の借賃（家賃）が次のような事情によって不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって借賃の額の増減を請求できると定めています。

土地・建物に対する租税その他の負担の増減（固定資産税・都市計画税など）
土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動
近傍同種の建物の借賃（近隣にある同じような建物の家賃）と比較した乖離

ポイントは「将来に向かって」という点です。増減額請求は、請求の意思表示が相手方に到達した時点から将来に向かって効力を生じるものであり、過去にさかのぼって差額を請求することはできません。見直しを考えているなら、早めに請求の意思表示をすることが重要です。

なお、借地の地代についても、借地借家法11条にほぼ同趣旨の規定（地代等増減請求権）が置かれており、基本的な考え方は共通です。借地契約をめぐる問題については、関連コラム「借地契約の期間満了」もあわせてご参照ください。

「不相当」かどうかの判断要素

裁判例や実務では、次のような事情が総合的に考慮されています。

固定資産税・都市計画税、保険料、管理費・修繕費など、貸主が負担するコストの増減
物価の変動など、社会全体の経済状況の変化
近隣の同種建物の賃料との乖離（築年数・面積・立地・設備・権利金の有無などを踏まえた調整が必要）
当事者の属性、契約時の交渉状況、契約後の使用実態などのその他の事情

その他の事情については、公平の観点から個別事情を総合的に判断した裁判例（東京地判平成13年3月7日）がある一方で、一方当事者の内部的・主観的な事情は考慮されないとした裁判例（東京地判平成28年9月27日）もあります。また、訴訟では鑑定人による賃料相場の調査が行われることもあります。

契約当初から高すぎた・安すぎたというだけでは請求できない

「そもそも契約したときから家賃が高すぎた」という不満だけでは、増減額請求の理由にはなりません。裁判例には、契約時点ですでに不相当だったとしても、それのみでは請求理由にならないと判断したものがあります（広島地判平成22年4月22日）。増減額請求が認められるためには、契約後に事情が変化したことが必要です。

「賃料を減額しない」特約に効力はあるか

賃貸借契約書には、賃料の改定に関する特約が置かれていることがあります。その効力は、特約の内容と契約の種類によって異なります。

増額しない特約は有効、減額しない特約は普通借家では効力なし

「一定期間、賃料を増額しない」という特約は、借主に有利なものとして有効であり、その期間中、貸主は増額請求ができません（借地借家法32条1項ただし書）。

これに対し、「賃料を減額しない」という特約は、通常の建物賃貸借（普通借家）では効力が認められず、特約があっても借主は減額請求ができます。契約書に「いかなる場合も賃料の減額はしない」と書かれていても、それだけで減額を諦める必要はありません。

定期借家契約は例外

定期建物賃貸借（定期借家）契約において、賃料の改定に係る特約がある場合には、借地借家法32条は適用されません（借地借家法38条）。この場合は特約の定めに従うことになり、内容によっては減額請求ができないことがあります。まずはご自身の契約が定期借家かどうか、賃料改定に関する特約があるかどうかを契約書で確認しましょう。

手続きの流れ｜協議→調停→訴訟（調停前置主義）

STEP1　相手方への請求と協議

まず、相手方に対して賃料の増額または減額を求める意思表示を行い、話し合いによる解決を試みます。請求した時期と内容を証拠として残すため、配達証明付きの内容証明郵便で通知するのが一般的です。前述のとおり、増減額の効力は請求が相手方に到達した時点から生じると考えられるため、通知は早めに行うべきです。

STEP2　調停の申立て（調停前置主義）

協議がまとまらない場合でも、いきなり訴訟を提起することはできません。賃料増減額請求の訴えを提起しようとする者は、まず調停を申し立てなければならないとされています（民事調停法24条の2）。これを調停前置主義といいます。調停は、原則として建物の所在地を管轄する簡易裁判所に申し立て、調停委員会を交えた話し合いによる解決を目指します。

STEP3　訴訟

調停が不成立となった場合には、賃料の増減額を求める訴訟を提起できます。訴訟では、不動産鑑定などの客観的資料に基づいて、裁判所が相当な賃料額を判断します。

調停までに準備しておきたい資料

賃料増減額の主張は、「高すぎる気がする」「周りより安いはずだ」といった感覚ではなく、客観的な資料に基づいて行う必要があります。交渉・調停を有利に進めるため、次のような資料を準備しておきましょう。

賃貸借契約書、更新の際の合意書など、契約内容とこれまでの経過がわかる資料
近隣の同種物件の賃料がわかる資料（賃貸募集情報、不動産業者の査定など）
固定資産税・都市計画税の納税通知書など、税負担の変動を示す資料
現在の賃料が決まった経緯や、これまでの賃料改定の経過がわかる資料

特に近隣相場の資料は、築年数・面積・立地・設備などの条件が近い物件を選んで比較することが重要です。条件の異なる物件との単純な比較では、説得力のある主張になりません。

増減額が確定するまで、賃料はいくら支払えばよいか

増減額請求をしても、相手方が争えば、金額が確定するまでには時間がかかります。その間の賃料の支払い方について、借地借家法32条2項・3項は次のようにルールを定めています。

場面	裁判確定までの支払い	裁判確定後の精算
増額請求を受けた借主	自分が相当と認める額（従前の賃料額など）を支払えば足りる	不足額に年1割の利息を付けて支払う
減額請求を受けた貸主	自分が相当と認める額（従前の賃料額など）の支払いを請求できる	受け取りすぎた額に年1割の利息を付けて返還する

注意すべきは、増額請求を受けた借主が、「金額に納得できないから」といって賃料の支払い自体を止めてはいけないという点です。支払いを怠ると、賃料滞納（債務不履行）を理由に契約を解除されるリスクがあります。争いが決着するまでは、少なくとも従前の賃料額の支払いを続けることが大切です。

サブリース契約でも賃料減額請求ができる場合がある

不動産会社が建物を一括で借り上げて転貸する、いわゆるサブリース契約についても、最高裁は、サブリース契約も建物の賃貸借契約である以上、借地借家法32条が適用され、賃料減額請求が可能であると判断しています（最判平成15年10月21日）。契約に賃料の自動増額特約が定められていても、32条の適用は排除されません。

ただし、契約締結の経緯や当初の賃料額が決められた事情は、減額の当否や相当な賃料額を判断するうえで重要な事情として考慮されます。「家賃保証」という言葉を信頼して土地活用を始めたオーナー様が、後になってサブリース会社から賃料の減額を求められるケースもあり、サブリース契約の賃料をめぐるトラブルは早めの対応が肝心です。

まとめ

家賃・地代は、租税等の負担の増減、土地・建物価格の変動、近隣相場との乖離によって不相当となったときは、借地借家法32条（地代については11条）に基づいて増減額を請求できます。「減額しない」特約は普通借家では効力がなく、手続きは協議→調停→訴訟の順で進めます（調停前置主義）。金額が確定するまでは相当と認める額（従前の賃料額など）の支払いを続け、確定後に年1割の利息を付けて精算するのがルールです。

賃料増減額請求は、近隣相場などの客観的資料の説得力が結果を大きく左右するうえ、請求の効力は将来に向かってしか生じないため、対応が遅れるほど不利益が積み重なります。弊所の不動産分野の取扱いについては、不動産トラブルのご案内ページをご覧ください。家賃・地代の増額・減額をお考えの方、相手方から請求を受けてお困りの方は、お早めに弊所までご相談ください。

不動産ページはこちらから

NEXT STEP